TRIBUTAÇÃO DA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA - RECEBIMENTO DE BENS POR DAÇÃO EM PAGAMENTO
Nas empresas dedicadas à atividade imobiliária de venda são muito comuns as operações de permuta, bem como de confissão de dívida com dação em pagamento. Neste contexto, a dação em pagamento consiste, resumidamente, no acordo entre as partes pela redução ou quitação da dívida com a entrega de algo diferente do que era o acordo inicial. A dívida a ser paga em dinheiro, por exemplo, pode ser quitada pela entrega de veículos, imóveis ou outros bens.
A venda de unidades imobiliárias é tributada pelo regime de caixa, ou seja, pelo recebimento da receita, de modo que é necessário observar quando é reduzido ou eliminado o direito de receber do cliente. Este recebimento pode se dar em dinheiro, mas também pela dação em pagamento tratada acima. Neste ponto, há muita dúvida sobre a tributação do recebimento do bem e sobre a receita decorrente de sua posterior venda.
Os bens recebidos por dação em pagamento são tributados?
Se a receita recebida é tributada, então o recebimento se dar em dinheiro, veículo, imóveis ou qualquer outro bem é irrelevante. Assim, a pessoa jurídica com atividade de venda de imóveis deve considerar receita operacional de venda o recebimento de bens por dação em pagamento, da mesma forma que trataria o recebimento do montante em dinheiro.
E na venda dos bens recebidos, há nova incidência de tributos?
Quando ocorre a venda do bem recebido por dação em pagamento, há uma nova operação mercantil. Assim, deve ser analisada a classificação contábil do bem para determinar o reflexo tributário, pois pode haver receita operacional da atividade, outras receitas operacionais ou ainda apuração do ganho de capital na venda de imobilizados ou investimentos.
Se houver o recebimento de um imóvel como dação em pagamento e a intenção da entidade for de revender, este é um novo estoque sendo alienado, se sujeitando às mesmas regras da primeira operação: as receitas decorrentes desta venda de imóvel sofrerão incidência de PIS/PASEP, COFINS, IRPJ e CSLL conforme o recebimento. É interessante observar que são fatos geradores distintos, sobre os quais os tributos incidem, portanto afastando a hipótese de bitributação.
Vale salientar, em tempo, que há nuances conforme cada regime tributário. Extrapolando o tema para as permutas, no Lucro Real há hipóteses de permutas não sofrerem tributação efetiva ou de postergar a tributação do valor justo da permuta para a realização do bem recebido. Estas hipóteses não alcançam o Lucro Presumido.
No Lucro Presumido, regime tributário com maior concentração de empresas desta atividade, a tributação da segunda operação ocorre independentemente de haver lucro ou não. Isto porque ao optar pelo Lucro Presumido, o contribuinte abre mão das despesas dedutíveis e da influência dos custos na apuração da base de cálculo de IRPJ e CSLL, como ocorreria no Lucro Real.
BASE DE PRESUNÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO – JUROS SOBRE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
As receitas financeiras da pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, será considerada para recolhimentos do lucro presumido como receita da operação.
Portanto, para fins de IRPJ Presumido, a base de cálculo será de 8% da respectiva receita financeira, e 12% para fins de CSLL Presumida.
Só podem receber este tratamento as receitas financeiras decorrentes da comercialização de imóveis e quando for apurada por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato.
